"Apartamentos Turísticos" en Espagne : investir sans les risques VUT

Avant d'aller plus loin, il est essentiel de bien distinguer deux réalités que la presse et les plateformes confondent souvent. D'un côté, les "Viviendas de Uso Turístico" (VUT) : ce sont des logements résidentiels ordinaires que leurs propriétaires décident de louer sur Airbnb ou Booking. De l'autre, les "Apartamentos Turísticos" (AT) : des établissements d'hébergement touristique à part entière, régis par un cadre juridique spécifique.

La Ley 15/2018 de Turismo de la "Comunitat Valenciana" est explicite à ce sujet : la réglementation sur les VUT ne s'applique pas aux blocs et ensembles d'"apartamentos turísticos", qui disposent de leur propre régime. Un AT est juridiquement comparable à un hôtel - mais en appartements. Il est soumis à une classification touristique, requiert une réception, des services d'accueil, et s'exploite sous une titularité unique ou par délégation à un opérateur professionnel.

CE QUE CELA SIGNIFIE CONCRÈTEMENT POUR VOUS
Lorsque la Communauté Valencienne a instauré son moratoire sur les nouvelles licences de VUT (prorogé jusqu'en 2026), les AT n'ont pas été affectés. Lorsque la loi de Propriété Horizontale a imposé depuis avril 2025 un vote à 3/5 des copropriétaires pour autoriser la location touristique, les AT n'ont pas été affectés non plus. Leur vocation touristique est inscrite dans le projet immobilier lui-même, pas soumise à l'approbation ultérieure de voisins.

C'est cette différence fondamentale qui explique la prime croissante dont bénéficient ces résidences sur le marché. Dans un contexte où les licences individuelles se raréfient, posséder un bien dont l'exploitation touristique est constitutive - et non contingente — représente un avantage concurrentiel durable.

Le schéma est élégant dans sa simplicité. Vous achetez un appartement en pleine propriété au sein d'une résidence AT. Vous devenez propriétaire à 100 % d'un bien dont la destination touristique a été validée dès le permis de construire.

La société de gestion : votre partenaire opérationnel
La résidence est exploitée par un opérateur professionnel - la société de gestion - qui prend en charge l'intégralité de la chaîne de valeur touristique : commercialisation sur les grandes plateformes (Booking, Airbnb, portails spécialisés), accueil des voyageurs, ménage et maintenance, gestion des réservations et optimisation du taux d'occupation, comptabilité et reversement des revenus.

En contrepartie, la société de gestion perçoit une commission sur les revenus bruts. Ce taux varie selon les opérateurs et les services inclus, mais pour une gestion intégrale de qualité, vous devez anticiper entre 20 et 35 % des revenus bruts. Ce n'est pas un détail : intégrez-le dans votre calcul de rentabilité nette. Un opérateur qui vous annonce des chiffres nets mirobolants en ayant minoré cette commission mérite votre méfiance.

Votre usage personnel : une flexibilité contractuelle
La plupart des programmes AT prévoient une période d'usage personnel pour les propriétaires - généralement plusieurs semaines à quelques mois par an, selon les clauses du contrat de gestion. C'est l'un des attraits majeurs du modèle : vous n'êtes pas un pur investisseur financier coupé de son actif. Vous pouvez profiter de l'appartement, de la piscine, des services de la résidence, tout en sachant qu'il travaille pour vous le reste du temps.

Attention toutefois : les modalités d'occupation personnelle (périodes réservées, préavis, conditions) varient considérablement d'un programme à l'autre. C'est l'une des premières clauses à examiner attentivement avant de signer un compromis.

Les revenus : comment sont-ils distribués ?
Les revenus locatifs générés par votre appartement sont calculés selon deux modèles principaux. Soit un loyer fixe garanti - l'opérateur vous verse une somme prédéfinie indépendamment du taux d'occupation réel, ce qui offre une visibilité maximale mais une participation limitée à la hausse du marché. Soit un partage au prorata des revenus nets de la résidence ou de votre appartement, modèle qui vous expose davantage aux variations saisonnières mais vous fait profiter pleinement des bonnes saisons.

Sur la Costa Blanca, les données de marché les plus récentes indiquent des rendements bruts de 5 à 9 % annuels en gestion courante. En saison estivale intensive, avec un opérateur performant et un emplacement de qualité, le rendement brut peut dépasser 12 %. Ces chiffres sont bruts avant impôts et frais. La rentabilité nette, après commission de gestion (20–35 % des revenus bruts), charges d'exploitation et impôt sur le revenu locatif des non-résidents (IRNR), sera sensiblement inférieure. Mais elle reste compétitive par rapport aux marchés immobiliers d'Europe de l'Ouest.

UN AVANTAGE FISCAL SOUVENT MÉCONNU : LA TVA RÉCUPÉRABLE
Parce qu'un Apartamento Turístico constitue une activité économique à part entière - et non un simple logement résidentiel - l'acquisition d'un AT neuf est soumise à la TVA espagnole (IVA) au taux de 21 %, et non au taux réduit de 10 % applicable aux logements neufs ordinaires. Ce surcoût apparent recèle en réalité un avantage : lorsque l'investisseur structure son acquisition dans le cadre d'une activité assujettie à la TVA espagnole (notamment via une société d'exploitation ou un opérateur qui facture la TVA aux voyageurs), cette TVA d'achat est en principe récupérable auprès de l'administration fiscale espagnole. Sur un bien à 250 000 €, cela représente jusqu'à 52 500 € de TVA potentiellement récupérables - un levier de trésorerie considérable. Cette récupération n'est toutefois pas automatique : elle est conditionnée à la structure juridique de l'acquisition, au statut de l'opérateur et à l'immatriculation à la TVA espagnole. C'est l'un des premiers points à valider avec un avocat fiscaliste avant de signer - et l'une des raisons pour lesquelles l'accompagnement juridique n'est pas optionnel dans ce type d'investissement.

POINT DE VIGILANCE FISCAL
En tant que propriétaire non-résident, vos revenus locatifs espagnols sont soumis à l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Si vous résidez dans un pays de l'Union Européenne ou de l'Espace Économique Européen, le taux applicable est de 19 % sur les revenus nets — c'est-à-dire après déduction des charges directement liées à la location (frais de gestion, IBI, assurance, entretien, intérêts d'emprunt au prorata). Pour les résidents hors UE/EEE, le taux est de 24 % sur les revenus bruts sans déduction — mais une décision de l'Audiencia Nacional rendue en juillet 2025 ouvre une brèche : elle reconnaît le droit des non-résidents hors UE à déduire ces mêmes charges. Ce jugement n'est pas encore définitif, un pourvoi en cassation devant la Cour Suprême restant possible, mais il est d'ores et déjà conseillé de déposer une demande de rectification précautionnelle pour préserver vos droits sur les exercices non prescrits. Un point à suivre de près avec votre conseiller fiscal - MCB peut vous orienter vers des partenaires qualifiés en droit fiscal espagnol des non-résidents.
 

Le modèle AT répond à des objectifs très différents, et c'est l'une de ses forces.

L'investisseur patrimonial. Vous cherchez à diversifier votre patrimoine immobilier au-delà des marchés hexagonaux ou belges, avec un actif tangible dans une zone touristique mature, un rendement régulier sans gestion active de votre part, et une exposition limitée aux risques réglementaires individuels. Le modèle AT coche toutes ces cases.

Le futur expatrié ou retraité. Vous envisagez une installation partielle ou totale en Espagne dans les cinq à dix ans à venir. Acquérir un AT aujourd'hui vous permet de constituer une base sur la Costa Blanca tout en finançant une partie de vos charges de propriété par les revenus locatifs - une transition immobilière progressive et financièrement rationnelle.

La famille cherchant une résidence secondaire. Les vacances en Méditerranée, le soleil valencien, un appartement qui vous appartient et vous attend. Et qui, les semaines où vous n'y êtes pas, génère des revenus plutôt que de dormir vide. Le modèle AT est la formule la plus aboutie pour concilier plaisir personnel et sens financier.

Les "Apartamentos Turísticos" représentent aujourd'hui l'un des formats d'investissement immobilier les mieux positionnés sur la Costa Blanca. La convergence du contexte réglementaire (pression sur les VUT, rareté des nouvelles autorisations), de la dynamique du marché (hausse des prix, demande touristique soutenue) et des caractéristiques intrinsèques du modèle (licence structurelle, gestion déléguée, flexibilité d'usage) crée une fenêtre d'opportunité que les investisseurs avisés auraient tort d'ignorer.

Cela dit, tous les programmes AT ne se valent pas. La qualité de l'opérateur de gestion est le premier facteur de succès ou d'échec. Un emplacement médiocre ne sera jamais sauvé par une belle brochure. Et un contrat de gestion mal négocié peut transformer une belle opportunité en déception patrimoniale.

C'est précisément pour cela que MCB Costa Blanca Immobilier existe : pour faire ce travail de sélection et d'analyse en amont, et vous présenter uniquement des programmes dans lesquels nous investirions nous-mêmes. Si vous souhaitez découvrir les résidences AT actuellement disponibles sur notre marché - ou simplement approfondir le sujet lors d'un entretien sans engagement - nous sommes à votre disposition.