Comprar una propiedad en España: Guía 2025 para franceses | MCB Costa Blanca
¿Cómo comprar una propiedad en España?
Comprar una propiedad en España : una guía completa (2025)
Pasos clave para comprar una propiedad en España
Convertirse en propietario de una vivienda en España sigue siendo el sueño de muchos ciudadanos franceses, establecerse allí de forma permanente o adquirir una segunda residencia.
Costa Blanca, la dulzura de la vida
Con 300 días de sol al año, la Costa Blanca tiene uno de los niveles de sol más altos de Europa. Un hermoso entorno natural con playas infinitas. Una excelente red de transporte, una gastronomía de renombre, una oferta inmobiliaria, infraestructuras de primer nivel y la dulzura de la vida española a 2 horas de vuelo de París. No es casualidad que los franceses prefieran este destino para sus vacaciones. Mucha gente busca oportunidades inmobiliarias allí.
Comprar una propiedad en la Costa Blanca
Esta información está destinada a ayudarle a obtener la información que necesita para tomar una decisión tranquila y responsable sobre la compra de su propiedad en la Costa Blanca en España.
Comprar una propiedad en la Costa Blanca
Si estás pensando en comprar una propiedad en España, debes tener en cuenta que el sistema legal y los pasos a seguir son diferentes a los que puedas haber experimentado en Francia.
¿Cómo comprar una propiedad en España?
Trampas a evitar :
Nunca pases por un particular. Una venta directa con el propietario o a través de "amigos", para ahorrar en cuotas en el precio de venta, puede acabar siendo muy cara.
En este caso, existe una mayor probabilidad de terminar con una propiedad poco saludable y, desafortunadamente, generalmente no puede volverse contra el propietario. De hecho, el derecho inmobiliario español no es lo mismo que el derecho inmobiliario francés, por ejemplo: el notario español, a diferencia del francés, no garantiza el origen del inmueble. En otras palabras, si su vendedor no es el propietario del terreno en cuestión, puede tener serias decepciones en caso de problemas.
Por lo tanto, la consigna es precaución. Nunca se apresure, incluso si todas las características de una venta parecen adecuadas.
Es esencial en España elegir el agente inmobiliario profesional adecuado que será su ayuda más valiosa durante su proceso. Consulte los servicios de un profesional en la materia para la gestión de la transacción. ¡Buscar un agente francés será un activo importante y una garantía!
Negociación del precio de venta
En España, es común enviar una oferta al propietario de la propiedad en venta, pero los precios son cada vez menos negociables. Ante la cantidad de ofertas que hay en el mercado, los vendedores destacan ahora por mostrar un precio muy atractivo desde el principio. No perderás nada por intentarlo, pero es poco probable que puedas bajar el precio drásticamente.
Su agente se encargará de este proceso y lo guiará sobre las posibilidades de negociación en función del historial de la propiedad: precio recientemente rebajado o excesivo en comparación con el mercado. No pierdas de vista que tu agente hará todo lo posible para que el trato suceda, será tu mejor aliado e intentará ser lo más hábil posible para negociar tu propuesta.
Tenga en cuenta que si su oferta es aceptada, deberá continuar con la reserva de la propiedad. Es muy perjudicial profesionalmente para un agente negociar un precio si el comprador no lo cumple. ¡No participe en una negociación si no está listo para comprar la propiedad!
Además, no hagas varias ofertas a la vez en varios productos, perderás toda credibilidad con el agente, pero hazlas sucesivamente si tu propuesta anterior ha sido rechazada.
No es habitual hacer una oferta por propiedades nuevas, ya que la mayoría de los desarrolladores ya han trasladado las reducciones de precios a sus precios.
Una oferta por escrito siempre es preferible a una hecha verbalmente.
Los pasos para comprar un inmueble en España
El proceso clásico de compra de bienes raíces se lleva a cabo en tres pasos:
- La Reserva, la reserva.
- El Contrato Privado de Compraventa, la promesa de compra.
- La Escritura, la auténtica escritura de compraventa.
1. El Reserva:
Es el pago de un depósito que permite reservar la oferta mientras se espera la firma de la promesa de compra. La suma no siempre es proporcional al precio de venta, generalmente está en el rango de 3.000 a 6.000 euros.
Si estás de paso, puedes perfectamente firmar la reserva antes de tu salida, siempre y cuando las partes estén de acuerdo sobre la cosa y el precio.
Si retira, pierde el monto pagado.
Por lo tanto, necesitará:
a. Solicita tu NIE. La legislación española hace que el NIE sea obligatorio para todos los extranjeros que quieran comprar o vender una propiedad en España.
b. Abrir una cuenta bancaria en España. Es importante destacar que en España, incluso los extranjeros no residentes pueden beneficiarse de préstamos para reformar sus casas.
Estos dos puntos son obligatorios.
El Número de Identificación de Extranjeros (NIE) emitido por la Dirección General de Policía es necesario para realizar la compra de una propiedad.
2. El Contrato Privado de Compraventa:
Es un documento privado firmado entre las partes. Este documento es aún más importante que la escritura auténtica, porque esta última solo será la transcripción de lo que se ha firmado anteriormente.
Mediante esta escritura, el comprador se compromete a firmar una escritura pública ante notario en un plazo determinado. Si no cumple con sus compromisos, perderá el depósito, como si fuera una indemnización de capital.
En este documento, encontramos la identidad, los datos de contacto y las cualidades de las partes, la descripción de la operación prevista, la capacidad legal para vender o comprar, una descripción del objeto con su número de inscripción en el Registro Hipotecario, la situación jurídica del inmueble (libre de cargas de inquilino), el precio acordado, las fianzas pagadas, el plazo para firmar la escritura auténtica ante notario, el desglose del pago de los gastos y cargas adeudados, la fecha de la transmisión de la propiedad y/o de la toma de posesión del alojamiento, las consecuencias de la retirada de una de las partes.
Tenga en cuenta: la firma de esta escritura no priva al vendedor de vender a un mejor comprador, siempre que pague al comprador desalojado el doble del depósito pagado. Por lo tanto, a veces puede ser apropiado, para privar al vendedor de cualquier otra oferta, pagar un depósito importante, generalmente el 10% del precio de venta, incluido el importe de la reserva.
3. La Escritura:
La Escritura Pública de Compraventa es un documento público firmado ante notario. Sin embargo, el notario en España no tiene ninguna responsabilidad sobre el estado legal y fiscal de la propiedad, es decir, no realizará ninguna comprobación sobre el registro de la propiedad, la situación urbanística, etc. Por lo tanto, es responsabilidad del comprador realizar estas comprobaciones. Se recomienda encarecidamente recurrir a un abogado. En esta escritura, las partes expresarán su deseo de vender y comprar y las condiciones previstas, el notario, bajo la fe de su juramento, validará estas declaraciones y garantizará la "seguridad jurídica" de la venta a través de diversas verificaciones (legitimidad del vendedor, pago de impuestos y aranceles, etc.). embargos, deudas, servidumbres, etc. etc.). Durante este acto, las partes pueden estar representadas. Este será el momento en que la llave se entregue al comprador contra el pago del saldo adeudado mediante cheque de caja certificado.
La comisión que cobran los bancos españoles por la emisión de un cheque certificado es elevada. Es recomendable negociar este punto cuando solicite abrir la cuenta para evitar sorpresas desagradables. El derecho a elegir al notario pertenece a la persona que asume los gastos de la escritura o la mayoría de ellos.
Impuestos sobre la compra de inmuebles en España
IVA o ITP del 10%, la compra de una vivienda conlleva otro tipo de gastos:
- Tasas de registro: resultan de la inscripción de la venta del inmueble en el Registro de la Propiedad. Su coste se fija legalmente y depende del precio de compra. Se pagan en el momento de la inscripción.
- Gastos notariales: corresponden a la escritura en la que el notario certifica la operación de compraventa. Las tasas son oficiales, es decir, las mismas para todos los notarios.
- Tasas administrativas: No son obligatorias, pero son muy comunes. Por regla general, un abogado (muy aconsejado) o un gestor profesional es responsable de los trámites administrativos durante un proceso de compraventa. Estos costos son variables y dependen de la agencia.
¡La práctica habitual es que los costos de la escritura pública notarial corran a cargo del comprador!
En caso de que no haya acuerdo sobre este asunto, (casos excepcionales), la Ley distribuye los costos en los siguientes términos:
- El vendedor pagará: los costos de terminación de los cargos pendientes; el acto público; la contribución urbana (IBI = Impuesto Municipal) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor del Suelo ("valor municipal ").
- El comprador pagará la primera copia de la escritura; el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP 8 al 10%) o IVA (10%) y AJD e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Los honorarios de asesores, abogados, etc., serán pagados por la persona que contrate sus servicios.
Algunas obligaciones administrativas y fiscales del comprador
Una persona que no tenga su residencia fiscal en España y que posea una propiedad ubicada en el país, estará sujeta al impuesto sobre la renta de los no residentes, así como al impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I), que es un impuesto local requerido por su ayuntamiento (el equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles).
Cuando una propiedad es propiedad de una pareja o varias personas, cada una de ellas tendrá que presentar declaraciones separadas.
Trámites posteriores a la escritura
Una vez firmada la escritura auténtica, se deben realizar ciertos pasos y obligaciones. Algunos serán atendidos por el notario a través de su oficina.
Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Se le pedirá que pague un depósito de los costos por lo que se le debe entregar el recibo correspondiente. Una vez que la escritura esté en su poder, (aproximadamente 2 meses después de la firma) verifique el pago de impuestos y registro y solicite un detalle de las cuentas. No acepte recibos globales, solicite facturas de Notaría, Oficina de Administración, Registro de la Propiedad, así como el recibo de pago de impuestos.
Tu agente puede realizar otros trámites: alta en la comunidad de propietarios, cambios de nombre y domiciliación bancaria para su distribución, suministros que afecten a la vivienda (gas, luz, teléfono, etc.). Cambio de nombre con el SUMA, ayuntamiento, etc.
Hipotecas: principios
Para comprar una propiedad en España, puede financiar perfectamente su adquisición en España si lo desea.
Como no residente, puede obtener un préstamo hipotecario del 60 al 70% del importe del valor estimado del inmueble que el banco realice a través de una "Tasacion". El saldo debe pagarse en efectivo, así como los gastos de notaría, impuestos y registro.
Dependiendo de la edad del comprador, puede obtener un plazo de amortización escalonado de hasta 20 años, teniendo en cuenta el límite máximo de edad de 70 años. La comisión por apertura del expediente hipotecario que recibe el banco representa generalmente el 1% del importe a financiar. Esta comisión se puede negociar.
Después de su compra de bienes raíces en la Costa Blanca
¿Cuáles son los costos reales de comprar una propiedad en España?
En España, en la Costa Blanca, como en cualquier otro país, cuando compra una propiedad hay costos relacionados con esta compra.
Costos relacionados con la compra
Si compra una casa en España, pagará (además del precio neto de compra) el impuesto de transferencia, los gastos de registro, los gastos administrativos, el IVA (IVA español) y los gastos notariales. En promedio entre el 11.30 y el 12.50% del precio de compra.
O
Si compra un terreno para construir, pagará el 10% en la compra del terreno y el 10% en la construcción.
La tarifa de agencia es del 5% HT siempre incluida en los precios mostrados.
Impuestos
Los impuestos que tienes que pagar cuando compras en España varían en función de si eres residente o no residente en España. Dónde se encuentra su propiedad, el valor de la propiedad, ya sea nueva o de reventa.
_ Impuestos sobre las ganancias patrimoniales: se trata de un impuesto sobre plusvalías basado únicamente en el incremento del valor del terreno, según el índice del Catastro Municipal, entre la compra anterior (por parte del vendedor actual) y la venta actual. Este impuesto, por su naturaleza, es pagadero por el vendedor que es responsable de su pago, a menos que se negocie lo contrario.
_ Impuesto anual sobre bienes inmuebles (I.B.I.): los impuestos sobre bienes inmuebles se pagan anualmente y se calculan sobre la base de la valoración catastral o del valor imponible de los terrenos cedidos por las Autoridades Tributarias españolas. La evaluación catastral tiene en cuenta el valor del terreno más el valor de la construcción, dependiendo del tipo, ubicación y uso. Cada Municipio decide el porcentaje a aplicar en función de este valor para el establecimiento de impuestos locales.
_ Impuesto de recolección de basura (Basura y Alcantarillado): la tasa de recolección de basura es aplicada por algún Municipio dependiendo de la propiedad y se paga cada 6 meses.
En España, no pagará ninguna tarifa de televisión ni impuestos locales. Solo se deben el I.B.I. y la Basura, a menos que, por supuesto, alquile su propiedad y le genere ingresos. En ese momento, estará sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Los propietarios no residentes de bienes inmuebles en España deben presentar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) ya que deben declarar los ingresos obtenidos de su propiedad (si alquilan por ejemplo durante la temporada de verano).
Hay dos tipos de impuestos con respecto a los ingresos de bienes raíces:
Las rentas obtenidas por el alquiler del bien inmueble, el impuesto adeudado es del 24% sobre los beneficios obtenidos, y el impuesto sobre la renta inmobiliaria derivada del uso propio del bien inmueble. En este último caso, pagará el 24% del 1,1% del valor catastral de la propiedad.
Otras tarifas y cargos a pagar:
1. Agua (Agua): el consumo de agua se calcula en metros cúbicos por un metro que mide el consumo de agua y se paga cada 3 meses.
2. Electricidad: La electricidad se factura mensualmente. Las tarifas mínimas se aplican tanto si usted es residente como si no y la mínima varía dependiendo de la cantidad de electricidad que su hogar podría usar con todas las luces encendidas y toda la energía utilizada. El costo varía según el consumo.
3. Cargos de condominio: en general, la Comunidad de Copropietarios es una persona jurídica formada exclusivamente por los propietarios de los apartamentos de un edificio o villas de una subdivisión. La finalidad de la Comunidad es velar por el mantenimiento de los elementos comunes que le pertenecen en el edificio o subdivisión de que se trate, estando obligado cada propietario a contribuir a los gastos incurridos en el mantenimiento de las zonas y servicios comunitarios según un sistema proporcional entre los distintos propietarios. El porcentaje de costos que se acumulan para un propietario generalmente se establece de acuerdo con la superficie del apartamento o terreno, en relación con el área total de todos los apartamentos o terrenos.
4. Seguro: se recomienda tener su apartamento o casa asegurada. El precio vendrá determinado por la superficie, el número de piezas y el valor declarado.
Residencia
Si pasas más de 183 días en España durante el año fiscal (año natural), te convertirás en residente fiscal español, sujeto a impuestos bajo el impuesto sobre la renta español (IRPP), y estos días no tienen que ser consecutivos.
MCB – Agencia Inmobiliaria Francesa con Licencia en la Costa Blanca - España
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Procedimientos simplificados
¿No dominas el idioma? Nuestros agentes franceses cualificados le acompañarán durante todo el proceso de adquisición para permitirle comprar de forma segura, asistiéndole con claridad en todos sus trámites administrativos. Al firmar la escritura, te acompaña un agente francés para traducir la información relativa a todos los impuestos relacionados con esta compra, el levantamiento de la hipoteca, los impuestos sobre las ganancias de capital y la retención, etc.
Más que un intermediario
Su agente francés conoce la historia de las propiedades, le indicará las posibilidades de negociarlas, le enviará su oferta, le informará de la situación legal de la propiedad a la vista del registro de la propiedad, se encargará de los trámites de reserva (contrato de Reserva) de la promesa de compra (Contrato privado de compraventa), para buscar financiación de los bancos, él le presentará a un banquero francófono, preparará el expediente para la firma notarial (Escritura), procederá (o hará que se haga) ante el NIE, le asistirá con el cambio de nombre con los distintos organismos municipales, agua, luz, gas, teléfono, ayuntamiento, servicios fiscales, comunidad de propietarios, etcetera.
MCB immobilier ofrece investigación, asesoramiento y apoyo a los clientes franceses que desean comprar una propiedad en España en la Costa Blanca.
Nuestro objetivo es construir una relación de confianza y ser el artífice de la realización de su adquisición perfectamente exitosa.
El sistema de transmisión de propiedades español es diferente al de Francia y debe asegurarse de que las personas involucradas en la transacción sean profesionales calificados, que tengan un conocimiento profundo de cómo funciona el sistema, por lo que es muy recomendable elegir un abogado que esté especializado en derecho español. Le presentaremos a nuestro abogado de habla inglesa.
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Si desea más información, no dude en ponerse en contacto con nosotros, estaremos encantados de responderle.
Autor de la cita
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Dominique SANTI
CEO
Publié le 01/01/2026 par
Dominique SANTI
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