¿Cómo comprar una propiedad en España?
Comprar bienes raíces en España: ¿Cuáles son los pasos y procesos para comprar en España?
Costa Blanca, la dulzura de la vida
Con 300 días de sol al año, la Costa Blanca tiene una de las tasas de sol más altas de Europa. Un bello entorno natural con sus interminables playas. Una excelente red de transporte, una reconocida gastronomía. Una oferta inmobiliaria, infraestructuras de primer nivel y la dulzura de la vida española a 2 horas de vuelo desde París. No es casualidad que los franceses prefieran este destino para sus vacaciones, ya que muchas personas buscan oportunidades inmobiliarias.
Compra de inmuebles en la Costa Blanca
Esta información está destinada a ayudarlo a obtener la información que necesita para tomar una decisión serena y responsable sobre la compra de su propiedad en la Costa Blanca en España.
Adquirir una propiedad en la Costa Blanca
Si está considerando comprar una propiedad en España, debe tener en cuenta que el sistema legal y los pasos a seguir son diferentes de los que puede haber experimentado en Francia.
¿Cómo hacer una compra de bienes raíces en España?
Escollos a evitar :
Una venta directa con el propietario o a través de "amigos", para ahorrar comisiones en el precio de venta puede ser en última instancia muy costosa.
Hay, en este caso, más posibilidades de acabar con una propiedad insalubre y por desgracia no podemos volvernos en contra del propietario. De hecho, el derecho inmobiliario español no es lo mismo que el derecho inmobiliario francés, por ejemplo: el notario español, a diferencia del francés, no garantiza el origen de la propiedad. En otras palabras, si su vendedor no es el propietario de la tierra en cuestión, puede tener serias decepciones en caso de problemas.
La consigna es, por lo tanto, la cautela. Nunca te embarques en una compra apresurada aunque todas las características de una venta te parezcan apropiadas.
Es esencial en España elegir a su agente inmobiliario profesional que será su ayuda más valiosa durante su proceso. Consulte los servicios de un profesional en el campo para la gestión de la transacción. ¡Buscar un agente francés será un activo importante y una garantía!
Negociación del precio de venta
En España, es común enviar una oferta al propietario de la propiedad para la venta, pero los precios son cada vez menos negociables. Ante la cantidad de ofertas en el mercado, los vendedores ahora se destacan por mostrar un precio muy atractivo desde el principio. No perderá nada al intentarlo, pero es poco probable que pueda bajar el precio drásticamente .
Su agente se encargará de este proceso y le guiará sobre las posibilidades de negociación según la historia de la propiedad: precio recientemente bajado o excesivo en comparación con el mercado. No pierdas de vista que tu agente hará todo lo posible para que se pueda hacer el trato, será tu mejor aliado e intentará ser lo más hábil posible para negociar tu propuesta.
Tenga en cuenta que si su oferta es aceptada, será necesario proceder con la reserva de la propiedad. Es muy perjudicial profesionalmente para un agente negociar un precio si el comprador no cumple. ¡No participe en una negociación si no está listo para comprar la propiedad!
Además, no hagas varias ofertas a la vez en varios productos, perderás toda credibilidad ante el agente, pero hazlas sucesivamente si tu propuesta anterior fue rechazada.
No es costumbre hacer una oferta sobre nuevos bienes raíces, ya que la mayoría de los desarrolladores ya han pasado las reducciones de precios en sus tarifas.
Una oferta escrita siempre es preferible a una hecha verbalmente.
Las etapas de la compra de bienes raíces en España
El acto clásico de compra de bienes raíces se lleva a cabo en tres etapas:
- La Reserva, la reserva.
- El Contrato Privado de Compraventa, la promesa de compra.
- La Escritura, la auténtica escritura de compraventa.
1. La Reserva:
Es el pago de un depósito para reservar la oferta pendiente de la firma de la promesa de compra. La suma no siempre es proporcional al precio de venta, generalmente está en el rango de € 3,000 a € 6,000.
Si estás de paso, puedes firmar perfectamente la reserva antes de tu salida, siempre y cuando las partes tengan un acuerdo sobre la cosa y el precio.
En caso de retiro por su parte, pierde la cantidad pagada.
Por lo tanto, deberá:
a. Solicita tu NIE. La legislación española hace que el NIE sea obligatorio para todos los extranjeros que quieran comprar o vender una propiedad en España.
b. Abrir una cuenta bancaria en España. Es importante destacar que en España, incluso los extranjeros no residentes pueden beneficiarse de préstamos para reformar sus viviendas.
Estos dos puntos son obligatorios.
El Número de Identificación de Extranjeros (NIE) emitido por la Dirección General de policía es necesario para realizar una compra de bienes inmuebles.
2. El Contrato Privado de Compraventa:
Este es un documento privado de subfirma firmado entre las partes. Este documento es aún más importante que el documento público, porque este último solo será la transcripción de lo que se ha firmado previamente.
Mediante esta escritura, el comprador se compromete a firmar una escritura pública ante Notario en un plazo determinado. Al no respetar sus compromisos, perderá el depósito, como si se tratara de una asignación de capital.
Encontramos en este documento, la identidad, los datos de contacto así como las cualidades de las partes, la descripción de la operación propuesta, la capacidad legal para vender o comprar, una descripción del objeto con su número de registro en la Conservación de Hipotecas, la situación legal de la propiedad (libre de cargas de inquilinos), el precio acordado, los depósitos pagados, la fecha límite para firmar la escritura auténtica (Escritura) ante Notario, la distribución del pago de los costos y cargos adeudados, la fecha de la transferencia de propiedad y / o toma de posesión de la vivienda, las consecuencias de la retirada de una de las partes.
Atención: la firma de esta escritura no priva al vendedor de vender a un mejor comprador, siempre que al comprador expulsado se le pague el doble del depósito pagado. Por lo tanto, a veces puede ser apropiado, para privar al vendedor de cualquier otra oferta, pagar un depósito grande, generalmente el 10% del precio de venta, incluido el monto de la reserva.
3. La Escritura:
La Escritura Pública de Compraventa es un documento público firmado ante notario. Sin embargo, el notario en España no tiene ninguna responsabilidad por el estado legal y fiscal de la propiedad, es decir, no realizará ningún control sobre el catastro, la situación urbana, etc. Por lo tanto, es responsabilidad del comprador llevar a cabo estos controles. Se recomienda encarecidamente recurrir a un abogado. En esta escritura, las partes expresarán su voluntad de vender y comprar y las condiciones previstas, el notario, bajo la fe de su juramento validará estas declaraciones y garantizará la "seguridad jurídica" de la venta a través de diversos controles (legitimidad del vendedor, pago de impuestos, embargos, deudas, servidumbres.. etc.). Durante este acto, las partes pueden estar representadas. Este será el momento de la entrega de la llave al comprador contra el pago del saldo adeudado por cheque de caja certificado.
La comisión que cobran los bancos españoles por el establecimiento de un cheque certificado es elevada. Es recomendable negociar este punto cuando solicite abrir la cuenta para evitar sorpresas desagradables. El derecho a elegir al notario recae en la persona que asume los gastos de la escritura o la mayoría de ellos.
Impuestos sobre la compra de bienes inmuebles en España
¡La práctica habitual es que los costos de la escritura pública notarial son responsabilidad del comprador!
En el caso de que no haya acuerdo sobre este asunto, (casos raros), la Ley distribuye las tarifas en los siguientes términos:
- El vendedor pagará: los costos de terminación de los cargos pendientes; el acto público; la aportación urbanística (IBI = Impuesto Municipal) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor del Suelo ("plus-valus" municipal).
- El comprador pagará la primera copia de la escritura; el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP 8 a 10%) o IVA (10%) y AJD e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Los honorarios de tasador, abogado, etc., serán abonados por quien se otorgue sus servicios.
Algunas obligaciones administrativas y fiscales del comprador
Una persona que no tenga su residencia fiscal en España y que posea un inmueble situado en el país, estará sujeta al impuesto sobre la renta de los no residentes, así como al impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I) que es un impuesto local exigido por su ayuntamiento (el equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles).
Cuando un edificio es propiedad de una pareja o varias personas, cada una de ellas tendrá que presentar declaraciones por separado.
Medidas adoptadas después de la adopción de la ley
Una vez firmada la escritura auténtica, se deben llevar a cabo ciertos pasos y obligaciones. Algunos serán atendidos por el notario a través de su oficina.
Pago de Impuestos e Inscripción en el Registro de la Propiedad. Tendrás que abonar un importe de depósito de la cuota por lo que tendrás que recibir el justificante correspondiente. Una vez que la escritura está en su poder, (aproximadamente 2 meses después de la firma) verifique el pago de impuestos y registro y solicite un detalle de las cuentas. No aceptar recibos globales, reclamar facturas del Notario, oficina de gestión, Registro de la Propiedad, así como el recibo del pago de impuestos.
Otros pasos pueden ser tomados por su agente: registro a la comunidad de propietarios, cambios de nombre y domiciliación bancaria para la distribución, suministro que afecte a la vivienda (gas, electricidad, teléfono, etc.). Cambio de nombre con el SUMA, ayuntamiento, etc.
La hipoteca: principios
Para comprar una propiedad en España, puede financiar perfectamente su adquisición en España si lo desea.
Como no residente, puede obtener un préstamo hipotecario del 60 al 70% del monto del valor estimado de la propiedad que el banco realiza a través de una "Tasación". El saldo a pagar en efectivo, así como los honorarios notariales, impuestos y registro.
Dependiendo de la edad del adquirente, puede obtener un período de reembolso de hasta 20 años, siendo el límite máximo de edad de 70 años. La comisión por abrir el expediente hipotecario que recibe el banco representa generalmente el 1% de la cantidad a financiar. Esta comisión puede ser negociada.
Después de su compra de bienes raíces en la Costa Blanca
¿Cuáles son los costos reales de comprar una propiedad en España?
En España, en la Costa Blanca, como en cualquier otro país, cuando compra una propiedad hay costos relacionados con esta compra.
Costos relacionados con la compra
Si compra una casa en España, pagará (además del precio neto de compra) el impuesto de transferencia, los gastos de registro, los gastos administrativos, el IVA (IVA español) y los gastos notariales. En promedio entre el 11.30 y el 12.50% del precio de compra.
O
Si compra un terreno para construir, pagará el 10% en la compra del terreno y el 10% en la construcción.
La tarifa de agencia es del 5% HT siempre incluida en los precios mostrados.
Impuestos
Los impuestos que tienes que pagar cuando compras en España varían en función de si eres residente o no residente en España. Dónde se encuentra su propiedad, el valor de la propiedad, ya sea nueva o de reventa.
_ Impuestos sobre las ganancias patrimoniales: se trata de un impuesto sobre plusvalías basado únicamente en el incremento del valor del terreno, según el índice del Catastro Municipal, entre la compra anterior (por parte del vendedor actual) y la venta actual. Este impuesto, por su naturaleza, es pagadero por el vendedor que es responsable de su pago, a menos que se negocie lo contrario.
_ Impuesto anual sobre bienes inmuebles (I.B.I.): los impuestos sobre bienes inmuebles se pagan anualmente y se calculan sobre la base de la valoración catastral o del valor imponible de los terrenos cedidos por las Autoridades Tributarias españolas. La evaluación catastral tiene en cuenta el valor del terreno más el valor de la construcción, dependiendo del tipo, ubicación y uso. Cada Municipio decide el porcentaje a aplicar en función de este valor para el establecimiento de impuestos locales.
_ Impuesto de recolección de basura (Basura y Alcantarillado): la tasa de recolección de basura es aplicada por algún Municipio dependiendo de la propiedad y se paga cada 6 meses.
En España, no pagará ninguna tarifa de televisión ni impuestos locales. Solo se deben el I.B.I. y la Basura, a menos que, por supuesto, alquile su propiedad y le genere ingresos. En ese momento, estará sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Los propietarios no residentes de bienes inmuebles en España deben presentar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) ya que deben declarar los ingresos obtenidos de su propiedad (si alquilan por ejemplo durante la temporada de verano).
Hay dos tipos de impuestos con respecto a los ingresos de bienes raíces:
Las rentas obtenidas por el alquiler del bien inmueble, el impuesto adeudado es del 24% sobre los beneficios obtenidos, y el impuesto sobre la renta inmobiliaria derivada del uso propio del bien inmueble. En este último caso, pagará el 24% del 1,1% del valor catastral de la propiedad.
Otras tarifas y cargos a pagar:
1. Agua (Agua): el consumo de agua se calcula en metros cúbicos por un metro que mide el consumo de agua y se paga cada 3 meses.
2. Electricidad: La electricidad se factura mensualmente. Las tarifas mínimas se aplican tanto si usted es residente como si no y la mínima varía dependiendo de la cantidad de electricidad que su hogar podría usar con todas las luces encendidas y toda la energía utilizada. El costo varía según el consumo.
3. Cargos de condominio: en general, la Comunidad de Copropietarios es una persona jurídica formada exclusivamente por los propietarios de los apartamentos de un edificio o villas de una subdivisión. La finalidad de la Comunidad es velar por el mantenimiento de los elementos comunes que le pertenecen en el edificio o subdivisión de que se trate, estando obligado cada propietario a contribuir a los gastos incurridos en el mantenimiento de las zonas y servicios comunitarios según un sistema proporcional entre los distintos propietarios. El porcentaje de costos que se acumulan para un propietario generalmente se establece de acuerdo con la superficie del apartamento o terreno, en relación con el área total de todos los apartamentos o terrenos.
4. Seguro: se recomienda tener su apartamento o casa asegurada. El precio vendrá determinado por la superficie, el número de piezas y el valor declarado.
Residencia
Si pasas más de 183 días en España durante el año fiscal (año natural), te convertirás en residente fiscal español, sujeto a impuestos bajo el impuesto sobre la renta español (IRPP), y estos días no tienen que ser consecutivos.
MCB – Agencia inmobiliaria francesa en la Costa Blanca - España
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Procedimientos simplificados
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Más que un intermediario
Su agente francés conoce la historia de las propiedades, le dirá las posibilidades de negociación de estas, le transmitirá su oferta, le informará de la situación legal de la propiedad con vistas al registro de la propiedad (Nota simple del registro de la propiedad), se encargará de las formalidades de reserva, (contrato de Reserva) de la promesa de compra (Contrato privado de compraventa), buscando financiación de los bancos, le presentará a un banquero francófono, preparará el archivo para la firma notarial (Escritura), procederá (o lo hará) a petición del NIE, le asistirá para el cambio de nombre con los diversos cuerpos municipales, compañía de agua, electricidad, gas, teléfono, ayuntamiento, servicios fiscales, comunidad de propietarios, etc.
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El sistema español de transferencia de propiedades es diferente del de Francia y debe asegurarse de que las personas involucradas en la transacción sean profesionales calificados, que tengan un conocimiento profundo de cómo funciona el sistema. Por lo tanto, se recomienda encarecidamente elegir un abogado que se especialice en derecho español. le presentaremos a nuestro abogado francófono.
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Autor de la cita
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Publié le 12/08/2022 par
Dominique SANTI
Convertirse en propietario de una vivienda en España sigue siendo el sueño de muchos ciudadanos franceses, establecerse allí permanentemente, o adquirir una segunda vivienda. Descubre cuáles son los pasos y procesos para comprar serenamente en España?
