Comment acheter une propriété en Espagne ?
Achat immobilier en Espagne : Quelles sont les étapes et processus pour acheter en Espagne ?
Costa Blanca, la douceur de vivre
Avec 300 jours de soleil par an, la Costa Blanca a un taux d'ensoleillement parmi les plus hauts d'Europe. Un environnement naturel magnifique avec ses plages interminables. Un réseau de transport excellent, une gastronomie réputée. Une offre immobilière, des infrastructures de tout premier ordre et la douceur de vivre espagnole à de 2 heures de vol de Paris. Ce n'est pas une coïncidence si les Français privilégient cette destination pour leurs vacances. Nombreux sont ceux qui y recherchent des opportunités immobilières.
Achat immobilier sur la Costa Blanca
Ces informations sont destinées à vous aider à obtenir les renseignements dont vous avez besoin pour prendre une décision sereine et responsable sur l'achat de votre propriété sur la Costa Blanca en Espagne.
Acquérir un bien immobilier sur la Costa Blanca
Si vous envisagez d'acheter une propriété en Espagne, vous devez garder à l'esprit que le système juridique et les étapes à suivre sont différentes de celles que vous avez peut-être connu en France.
Comment réaliser un achat immobilier en Espagne ?
Les pièges à éviter :
Ne jamais passer par un particulier. Une vente en direct avec le propriétaire ou au travers « d'amis », pour faire l'économie des honoraires dans le prix de vente peut finalement revenir très cher.
Il y a, dans ce cas, plus de chance de se retrouver avec un bien insalubre et malheureusement on ne peut généralement pas se retourner contre le propriétaire. En effet, le droit immobilier espagnol n’est pas le même que le droit immobilier français, par exemple : le notaire espagnol, contrairement au français, ne garantit pas l’origine de la propriété. Autrement dit, si votre vendeur n’est pas le propriétaire du terrain en question, vous risquez d’avoir de sérieuses déconvenues en cas de problèmes.
Le mot d’ordre est donc la prudence. Ne vous lancez jamais dans un achat précipité même si toutes les caractéristiques d’une vente semblent convenables.
Il est primordial en Espagne de bien choisir son agent immobilier professionnel qui sera votre aide la plus précieuse durant votre démarche. Consultez les services d'un professionnel de terrain pour la gestion de la transaction. Rechercher un agent Français sera un atout non-négligeable et une garantie !
Négociation du prix de vente
En Espagne, il est courant de transmettre une offre au propriétaire du bien à vendre, mais les prix sont de moins en moins négociables. Face à la quantité d'offres sur le marché, les vendeurs se démarquent maintenant en affichant dès le départ un prix très attractif. Vous ne perdrez rien à essayer, mais il est peu probable que vous puissiez faire baisser le prix de manière spectaculaire.
Votre agent s'occupera de cette démarche et vous orientera sur les possibilités de négociation en fonction de l'historique de la propriété : prix récemment baissé ou excessif par rapport au marché. Ne perdez pas de vue que votre agent fera tout pour que l'affaire puisse se faire, il sera votre meilleur allié et essayera d'être le plus habile possible pour négocier votre proposition.
Sachez que si votre offre est acceptée, il faudra procéder à la réservation de la propriété. Il est très dommageable sur le plan professionnel pour un agent de négocier un prix si l'acheteur ne donne pas suite. Ne vous engagez pas dans une négociation si vous n'êtes pas prêts à acheter le bien !
Ne faites pas non plus plusieurs offres à la fois sur plusieurs produits, vous perdrez toute crédibilité auprès de l'agent, mais faites-les successivement si votre proposition antérieure a été rejetée.
Il n'est pas d'usage de faire une offre sur des biens immobiliers neufs, la plupart des promoteurs ayant déjà répercuté les réductions de prix sur leurs tarifs.
Une offre écrite est toujours préférable à celle faite verbalement.
Les étapes de l'achat immobilier en Espagne
L'acte d'achat immobilier classique se déroule en trois étapes :
- La Reserva, la réservation.
- El Contrato Privado de Compraventa, la promesse d'achat.
- La Escritura, l'acte authentique de vente.
1. La Reserva :
C'est le versement d'un acompte permettant de réserver l'offre dans l'attente de la signature de la promesse d'achat. La somme n'est pas toujours proportionnelle au prix de vente, elle est généralement de l'ordre de 3 000 à 6 000 €.
Si vous êtes de passage, vous pouvez parfaitement signer la réservation avant votre départ, dès lors que les parties ont un accord sur la chose et le prix.
En cas de désistement de votre part, vous perdez la somme versée.
Il vous faudra dès lors :
a. Solliciter votre NIE. La législation espagnole rend obligatoire le NIE pour tous les étrangers qui veulent acheter ou vendre une propriété en Espagne.
b. Ouvrir un compte en banque en Espagne. Il est important de signaler qu'en Espagne, même les étrangers non-résidents, peuvent bénéficier d'emprunts pour reformer leurs maisons.
Ces deux points sont obligatoires.
Le numéro d'identification des étrangers (NIE) que délivre la Direction générale de la Police est nécessaire pour effectuer un achat immobilier.
2. El Contrato Privado de Compraventa :
Il s'agit d'un document sous-seing privé signé entre les parties. Ce document est plus important encore que l'acte authentique, car ce dernier ne sera que la transcription de ce qui aura été signé antérieurement.
Par cet acte, l'acheteur s'engage à signer un acte public devant Notaire dans un délai déterminé. À défaut de respecter ses engagements, il perdra les arrhes, comme s'il s'agissait d'une indemnité d'immobilisation.
On retrouve dans ce document, l'identité, les coordonnées ainsi que la qualités des parties, la description de l'opération envisagée, la capacité légale à vendre ou acheter, une description de l'objet avec son numéro d'inscription à la Conservation des Hypothèques, la situation juridique du bien (libre de charges de locataires), le prix convenu, les acomptes versés, la date limite de signature de l'acte authentique (Escritura) devant Notaire, la répartition du paiement des frais et charges dues, la date du transfert de propriété et/ou de prise de possession du logement, les conséquences du désistement de l'une des parties.
Attention : la signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre à un meilleur acquéreur, à condition de verser à l'acquéreur évincé le double de l'acompte versée. Il peut donc être quelquefois opportun, afin de priver le vendeur de toute autre offre, de verser un acompte important, généralement 10 % du prix de vente y compris le montant de la réservation.
3. La Escritura :
La Escritura Pública de Compraventa (l'acte authentique de vente) est un document public signé devant notaire. Cependant, le notaire en Espagne n’a aucune responsabilité sur l’état juridique et fiscal du bien, c’est à dire qu’il n’effectuera aucune vérification sur le cadastre, la situation urbanistique etc. Il est donc de la responsabilité de l’acheteur d’effectuer ces vérifications. Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat. Dans cet acte, les parties manifesteront leur volonté de vendre et d'acheter et les conditions prévues, le notaire, sous la foi de son serment validera ces déclarations et il assurera la « sécurité juridique » de la vente aux travers de diverses vérifications (légitimité du vendeur, acquittement des impôts et taxes, saisies, dettes, servitudes..etc). Lors de cet acte, les parties peuvent se faire représenter. Ce sera le moment de la remise de la clef à l'acheteur contre le paiement du solde dû par chèque de banque certifié.
La commission que prennent les banques espagnoles pour l'établissement d'un chèque certifié est élevée. Il est conseillé de négocier ce point lors de votre demande d'ouverture du compte afin d'éviter les mauvaises surprises. Le droit de choisir le notaire revient à celui qui assume les frais de l'acte ou la plus grande partie de ceux-ci.
Taxes sur l'achat de biens immobilier en Espagne
L'usage habituel veut que les frais de l'acte public notarié soient à la charge de l'acheteur !
Dans le cas où il n'y aurait pas d'accord à ce sujet, (cas rares), la Loi distribue les frais dans les termes suivants :
- Le vendeur acquittera : les frais de résiliation des charges en suspens ; l'acte public ; la contribution urbaine (IBI = Impôt municipal) et l'Impôt sur l'Augmentation de la Valeur des Terrains (« plus-valus » municipale).
- L'acheteur payera la première copie de l'acte ; l'impôt de la transmission (ITP 8 à 10 %) ou T.V.A (10 %) et AJD et l'inscription sur le Registre Foncier.
- Les honoraires d'assesseur, avocat, etc., seront payés par celui qui s'accorde leurs services.
Quelques obligations administratives et fiscales de l'acheteur
Une personne qui n'a pas sa résidence fiscale en Espagne et qui est propriétaire d'un immeuble situé dans le pays, sera soumise à l'impôt sur le revenu des non-résidents ainsi qu'à l'impôt sur les biens immobiliers (I.B.I) qui est un impôt local exigé par votre mairie (l'équivalent de la taxe foncière).
Quand un immeuble est propriété d'un couple ou de plusieurs personnes, chacune d'elle devra présenter des déclarations séparées.
Démarches postérieures à la passation de l'acte
Une fois l'acte authentique signé, certaines démarches et obligations sont à effectuer. Certaines seront prises en charge par le notaire au travers de son étude.
Paiement d'Impôts et Inscription au Registre Foncier. Vous devrez verser une somme en acompte des frais pour laquelle on devra vous remettre le reçu correspondant. Une fois l'acte en votre pouvoir, (environ 2 mois après la signature) vérifiez le paiement des impôts et l'inscription et exigez un détail des comptes. N'acceptez pas de reçus globaux, réclamez les factures originaires du Notaire, bureau de gestion, Registre Foncier, ainsi que la quittance du paiement des impôts.
D'autres démarches pourront être assumées par votre agent : inscription à la communauté de propriétaires, changements de nom et domiciliation bancaire pour la distribution, approvisionnement qui affectent le logement (gaz, électricité, téléphone, etc.). Changement de nom auprès de la SUMA, mairie, etc.
L'hypothèque : principes
Pour acheter un bien immobilier en Espagne, vous pouvez parfaitement financer votre acquisition en Espagne si vous le souhaitez.
En tant que non-résident, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire de 60 à 70 % du montant de la valeur estimée du bien que réalise la banque au travers d'une « Tasacion ». Le solde devant être payé cash, ainsi que les frais de notaire, taxes et registre.
En fonction de l'âge de l'acquéreur, vous pouvez obtenir une durée de remboursement échelonnée jusqu'à 20 ans, l'âge plafond maximum pris en compte étant 70 ans. La commission d'ouverture du dossier d'hypothèque perçue par la banque représente généralement 1 % du montant à financer. Cette commission peut se négocier.
Après votre achat immobilier sur la Costa Blanca
Quels sont les coûts réels liés à un achat d'un bien immobilier en Espagne ?
En Espagne, sur la Costa Blanca, comme dans tous autres pays, quand vous achetez un bien il y a des frais liés à cet achat.
Les frais liés à l'achat
Si vous achetez une maison en Espagne, vous allez payer (en plus du prix net d'achat) les droits de mutation, les frais d'enregistrement, les frais administratifs, l'IVA (TVA espagnole) et les émoluments du notaire. En moyenne entre 11,30 et 12,50 % du prix d'achat.
Ou
Si vous achetez un terrain pour construire, vous allez payer 10 % sur l'achat du terrain et 10% sur la construction.
Les frais d'agence sont de 5 % HT toujours inclus dans les prix affichés.
Impôts et taxes
Les impôts que vous devez payer lorsque vous achetez en Espagne varient selon que vous êtes un résident ou un non-résident en Espagne. Où votre propriété est située, la valeur de la propriété, qu'elle soit neuve ou une revente.
_ Impôts sur les plus-values : il s'agit d'un impôt de plus-value basé sur l'augmentation de la valeur du terrain seulement, selon l'index du Cadastre municipal, entre l'achat antérieur (par le vendeur actuel) et la vente en cours. Cet impôt, de par sa nature, est payable par le vendeur qui est responsable de son paiement, à moins qu'il en soit négocié autrement.
_ Impôt foncier annuel (I.B.I.): les impôts fonciers se paient annuellement et sont calculés sur la base de l'évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les Autorités Fiscales espagnoles. L'évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction, selon le type, la situation et l'usage. Chaque Municipalité décide du pourcentage à appliquer en fonction de cette valeur pour l'établissement des impôts locaux.
_ Impôt de ramassage des ordures (Basura y Alcantarillado) : le taux de ramassage des ordures est appliqué par certaine Municipalité en fonction de la propriété et se paie tous les 6 mois.
En Espagne, vous ne paierez ni redevance télévision, ni impôts locaux. Seul l'I.B.I. et la Basura sont dus, sauf bien sûr si vous louez votre bien et que celui-ci vous rapporte des revenus. À ce moment-là, vous serez soumis à IRNR (impôts sur le revenu des non-résidents). Les non-résidents propriétaires d´un bien immobilier en Espagne doivent présenter l´Impôt sur le Revenu des Non- Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les revenus obtenus découlant de leur propriété (s'ils louent par exemple pendant la saison d'été).
Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les revenus des biens immobiliers :
Les rentes obtenues de la location des biens immeubles, l'impôt dû est de 24 % sur les bénéfices obtenus, et l'impôt sur la rente immobilière dérivé de l'usage propre des biens immobilier. Dans ce dernier cas, vous paierez 24 % de 1,1% de la valeur cadastrale du bien.
Autres frais et charges à payer :
1. Eau (Agua) : la consommation de l'eau est calculée en mètres cubes par un compteur mesurant la consommation de l'eau et se paie tous les 3 mois.
2. Électricité : l'électricité est facturée mensuellement. Les taux minima sont appliqués que vous soyez un résident ou pas et le minimum varie selon la quantité d'électricité que votre maison pourrait potentiellement utiliser en ayant toutes les lumières allumées et toute la puissance utilisée. Le coût varie selon les consommations.
3. Charges des copropriétés : en général, la Communauté des Copropriétaires est une entité juridique formée exclusivement par les propriétaires des appartements d'un immeuble ou de villas d'un lotissement. Le but de la Communauté est de veiller à l'entretien des éléments communs lui appartenant dans l'immeuble ou le lotissement en question, chaque propriétaire étant tenu de participer dans les dépenses occasionnées par l'entretien des zones et services de communauté selon un système proportionnel entre les différents propriétaires. Le pourcentage des coûts revenant à un propriétaire est habituellement fixé en fonction de la surface de l'appartement ou du terrain, par rapport à la surface totale de tous les appartements ou terrains.
4. Assurances : il est recommandé de faire assurer son appartement ou sa maison. Le prix va être déterminé par la surface, le nombre de pièces et la valeur déclarée.
Résidence
Si vous passez plus de 183 jours en Espagne au cours de l'année d'imposition (année civile), vous deviendrez un résident fiscal espagnol, imposable à l'impôt sur le revenu espagnol (IRPP). Ces jours n'ont pas à être consécutifs.
MCB – Agence immobilière française sur la Costa Blanca - Espagne
Vous désirez investir en Espagne ? Ou venir y séjourner de temps en temps ? Contactez-nous sans engagement, nous vous ferons partager notre amour de la Costa-Blanca et nous trouverons ensemble la résidence qu'il vous faut. Vous serez accompagnés tout au long de vos démarches d'acquisition par une équipe de professionnels français, chargés de trier et sélectionner les meilleures opportunités du moment.
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Démarches simplifiées
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Plus qu'un intermédiaire
Votre agent français connait l'historique des propriétés, il vous indiquera les possibilités de négociation de celles-ci, transmettra votre offre, vous informera de la situation juridique du bien au vu du registre de la propriété (Nota simple del registro de la propiedad), prendra en charge les formalités de réservation, (contrato de Reserva) de la promesse d'achat (Contrato privado de compraventa), de recherche de financement auprès des banques, il vous présentera un banquier francophone, préparera le dossier pour la signature notariale (Escritura), procédera (ou le fera faire) à la sollicitude du NIE, vous assistera pour le changement de nom auprès des différents organismes municipaux, compagnie d'eau, d'électricité, gaz, téléphone, mairie, services des impôts, communauté de propriétaires, etc.
MCB immobilier assure les fonctions de recherche, de conseil et d'accompagnement pour les clients français désireux d'acheter un bien immobilier en Espagne sur la Costa Blanca.
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Le système de transfert de propriété des biens espagnol est différent de la France et vous devez veiller à ce que les personnes impliquées dans la transaction soient des professionnels qualifiés, qui aient une connaissance approfondie de la façon dont le système fonctionne. Il est donc fortement recommandé de choisir un avocat qui est spécialisé en droit espagnol, nous vous présenteront notre avocat francophone.
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Publié le 12/08/2022 par
Dominique SANTI
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