"Apartamentos Turísticos" en España: invertir sin los riesgos del VUT
Apartamentos Turísticos en España : inversión inmobiliaria que evita la crisis de las licencias turísticas
Entendiendo el modelo AT para invertir inteligentemente en la Costa Blanca en 2025–2026
Por MCB Costa Blanca Real Estate · actualizado junio de 2026 · 8 minutos de lectura
España ha cambiado su cara regulatoria. En toda la costa mediterránea, las restricciones al alquiler turístico se multiplican: moratorias sobre nuevas licencias, obligaciones de votar en copropiedad, intento de un registro nacional único —finalmente suspendido en mayo de 2026 bajo la presión de las regiones—. Para muchos inversores extranjeros, el marco parece volverse más complejo cada mes.
Sin embargo, existe una categoría de bienes que estructural escapa a esta turbulencia. Estos son los Apartamentos Turísticos —designados por el acrónimo AT— residencias desarrolladas de la A a la Z para la explotación turística, cuya licencia está vinculada al edificio y no a capricho de las normativas de copropiedad o de las moratorias que aplican a los alquileres estacionales clásicos.
Esta guía explica exactamente qué es un AT, por qué es uno de los vehículos inmobiliarios más seguros de la Costa Blanca hoy en día y qué deberías comprobar antes de invertir. Porque en MCB Costa Blanca Real Estate, nuestra misión no es venderte un piso: es ayudarte a tomar la decisión correcta.
5 - 12 %
Rendimiento anual
Dependiendo de la temporada y la dirección
+15,3 %
Aumento de precios 2025
Costa Blanca (m²)
2026
Licencias VUT bloqueadas
Moratoria valenciana
AT vs VUT : una distinción legal fundamental que todo inversor debe entender
Antes de continuar, es esencial distinguir entre dos realidades que la prensa y las plataformas suelen confundir. Por un lado, las Viviendas de Uso Turístico (VUT): son alojamientos residenciales ordinarios que sus propietarios deciden alquilar en Airbnb o Booking. Por otro lado, los Apartamentos Turísticos (AT): establecimientos turísticos completos, regidos por un marco legal específico.
La Ley 15/2018 de Turismo de la Comunidad Valenciana es explícita en este asunto: la normativa sobre vehículos de vehículos básicos no se aplica a los bloques y conjuntos de apartamentos turísticos, que tienen su propio régimen. Una AT es legalmente comparable a un hotel, pero en apartamentos. Está sujeto a una clasificación turística, requiere una recepción y servicios de recepción, y se gestiona bajo un solo propietario o por delegación a un operador profesional.
QUÉ SIGNIFICA ESTO PARA TI EN TÉRMINOS CONCRETOS
Cuando la Comunidad Valenciana introdujo su moratoria sobre nuevas licencias de VUT (prorrogada hasta 2026), los TAs no se vieron afectados. Cuando la Ley de Propiedad Horizontal impuso desde abril de 2025 un voto de 3/5 de los copropietarios para autorizar alquileres turísticos, los TAs tampoco se vieron afectados. Su vocación turística está incluida en el propio proyecto inmobiliario, sin estar sujeta a la posterior aprobación de los vecinos.
Es esta diferencia fundamental la que explica el aumento de la prima que estas viviendas disfrutan en el mercado. En un contexto en el que las licencias individuales están escaseando, poseer una propiedad de la que el turismo es constituyente — y no contingente — representa una ventaja competitiva sostenible.
¿Cómo funciona el modelo AT para el inversor?
El esquema es elegante en su sencillez. Estás comprando un piso en propiedad total en una residencia de AT. Te conviertes en el 100% propietario de una propiedad cuyo destino turístico ha sido validado tan pronto como se emite el permiso de construcción.
La empresa de gestión: tu socio operativo
La residencia es gestionada por un operador profesional —la empresa gestora— que se encarga de toda la cadena de valor turística: marketing en las principales plataformas (Booking, Airbnb, portales especializados), acogiendo a los viajeros, limpiando y manteniendo, gestionando reservas y optimizando la tasa de ocupación, contabilizando y remitiendo ingresos.
A cambio, la sociedad gestora recibe una comisión sobre los ingresos brutos. Esta tarifa varía según los operadores y los servicios incluidos, pero para una gestión integral de calidad, se debe anticipar entre el 20 y el 35% de los ingresos brutos. Esto no es un detalle: inclúyelo en tu cálculo de rentabilidad neta. Un operador que anuncia cifras netas impresionantes mientras reduce esta comisión merece tu desconfianza.
Tu uso personal: flexibilidad contractual
La mayoría de los programas AT permiten un periodo de uso personal para los propietarios, normalmente de varias semanas a unos pocos meses al año, dependiendo de los términos del contrato de gestión. Esta es una de las principales atracciones del modelo: no eres un inversor financiero puro desconectado de tus activos. Puedes disfrutar del apartamento, la piscina, los servicios de la residencia, sabiendo que te funciona el resto del tiempo.
Sin embargo, ten cuidado: los términos de la ocupación personal (periodos reservados, aviso, condiciones) varían considerablemente de un programa a otro. Esta es una de las primeras cláusulas que se examina detenidamente antes de firmar un compromiso.
Ingresos: ¿cómo se distribuyen?
Los ingresos por alquiler generados por tu apartamento se calculan según dos modelos principales. O bien un alquiler fijo garantizado: el operador te paga una cantidad predeterminada independientemente de la tasa real de ocupación, lo que ofrece máxima visibilidad pero participación limitada en el potencial de alza del mercado. O un reparto proporcional del ingreso neto de la residencia o de tu piso, un modelo que te expone más a las variaciones estacionales pero que te permite aprovechar al máximo las buenas estaciones.
En la Costa Blanca, los datos de mercado más recientes indican rendimientos brutos del 5-9% anual bajo la gestión diaria. En la intensa temporada veraniega, con un operador de alto rendimiento y una ubicación de calidad, el rendimiento bruto puede superar el 12%. Estas cifras son brutas antes de impuestos y comisiones. La rentabilidad neta, después de la comisión de gestión (20–35% de los ingresos brutos), los gastos operativos y el impuesto sobre la renta de alquiler de no residentes (IRNR), serán significativamente menores. Pero sigue siendo competitivo con los mercados inmobiliarios de Europa Occidental.
UNA VENTAJA FISCAL A MENUDO PASADA POR ALTO: EL IVA RECUPERABLE
Dado que un Apartamento Turístico es una actividad económica en sí misma —y no solo una vivienda residencial—, la adquisición de un nuevo AT está sujeta al IVA español (IVA) al tipo del 21%, y no al tipo reducido del 10% aplicable a viviendas nuevas ordinarias. Este aparente coste adicional tiene en realidad una ventaja: cuando el inversor estructura su adquisición en el contexto de una actividad sujeta al IVA español (en particular a través de una empresa operativa o un operador que factura IVA a los viajeros), este IVA de compra es en principio recuperable de las autoridades fiscales españolas. En una propiedad que cuesta 250.000 €, esto representa hasta 52.500 € en IVA potencialmente recuperable, una palanca de efectivo considerable. Sin embargo, esta recuperación no es automática: está condicionada a la estructura legal de la adquisición, el estatus del operador y la inscripción del IVA español. Este es uno de los primeros puntos que hay que validar con un abogado fiscalista antes de firmar, y una de las razones por las que el apoyo legal no es opcional en este tipo de inversión.
VIGILANCIA FISCAL
Como propietario no residente, tus ingresos por alquiler en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si vives en un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, la tasa aplicable es del 19% sobre el ingreso neto — es decir, tras deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler (comisiones de gestión, IBI, seguros, mantenimiento, intereses de préstamos proporcionales). Para los residentes fuera de la UE/EEE, la tasa es del 24% sobre la renta bruta sin deducción — pero una decisión de la Audiencia Nacional emitida en julio de 2025 supone una brecha: reconoce el derecho de los residentes no comunitarios a deducir estos mismos cargos. Esta sentencia aún no es definitiva, aún es posible apelar ante el Tribunal Supremo, pero ya es recomendable presentar una solicitud de rectificación cautelar para preservar sus derechos en ejercicios no prescritos. Un punto a seguir de cerca con tu asesor fiscal: MCB puede recomendarte socios cualificados según la legislación fiscal española de no residentes.
¿Por qué invertir ahora? El contexto de mercado que juega a tu favor
La combinación de varios factores hace que el mercado 2025–2026 sea especialmente interesante para la adquisición de un AT en la Costa Blanca.
Un mercado inmobiliario que crece de forma constante. El precio medio por metro cuadrado en la Costa Blanca aumentó un 15,3% en 2025, alcanzando alrededor de 2.500 €/m² de media, con diferencias significativas según la localidad. Esta valoración, impulsada por una demanda internacional sostenida y una oferta limitada, constituye una base sólida para la plusvalía en la reventa.
Demanda turística estructuralmente alta. La Costa Blanca cuenta con más de 320 días de sol al año, una red de transporte internacional bien desarrollada (aeropuerto Alicante-Elche, enlace ferroviario en desarrollo) y un atractivo para una clientela europea e internacional en crecimiento. Benidorm, Torrevieja, Calpe, Altea: todas son zonas turísticas donde la tasa de ocupación en verano se mantiene alta.
La escasez de nuevos AT. Con la moratoria valenciana sobre los VUT y el aumento gradual de la complejidad del acceso a licencias individuales en toda España, las nuevas residencias AT con permiso turístico integrado se están volviendo estructuralmente más escasas. Lo que compras hoy no será fácilmente replicable mañana, lo que sostiene el valor del activo.
Un marco nacional de registro que se está consolidando. El Real Decreto 1312/2024 había introducido un Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA), que es obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para cualquier alquiler a corto plazo comercializado en plataformas digitales. Sin embargo, esta obligación fue suspendida el 21 de mayo de 2026, tras recursos presentados por varias comunidades autónomas —incluida la Generalitat Valenciana— que impugnaban la intromisión del gobierno central en sus competencias en turismo. Sea cual sea el resultado, los TAs clasificados como establecimientos turísticos estuvieron exentos estructuralmente de esto desde el principio: al igual que hoteles y apartahoteles, no están sujetos a esta obligación individual. Es el operador quien asume todas las obligaciones regulatorias, lo cual, una vez más, es una de las ventajas concretas del modelo para el inversor.
Los 8 puntos que debes comprobar antes de invertir en una AT
- El operador de gestión. La fortaleza financiera y reputación del operador de gestión, su historial verificado, su antigüedad en el mercado.
- Los términos del contrato de gestión. Duración del contrato, tipo de comisión, condiciones de rescisión, cláusulas de renovación y definición precisa de los cargos que se cobran al propietario.
- Las condiciones de la ocupación personal. Qué semanas o periodos están garantizados contractualmente, cuánto tiempo de aviso se requiere y si aplican restricciones estacionales.
- La naturaleza legal exacta de la licencia. Asegúrate de que la vivienda tenga una autorización como establecimiento turístico AT, aparte de una simple licencia VUT. Pide consultar el registro turístico.
- Proyecciones de rendimiento. Compara los ingresos prometidos con los datos reales del mercado para el área objetivo. Exige cuentas operativas históricas si el programa está en funcionamiento.
- Gastos operativos. Comunidad de propietarios, gastos generales de la residencia, fondo de obras, seguro.
- Apoyo legal. Un abogado independiente (no relacionado con el promotor) debe examinar el acuerdo preliminar, el contrato de gestión y el registro de la propiedad.
- Impuestos para no residentes. Impuesto sobre la renta por alquiler (IRNR), tratados fiscales aplicables según tu país de residencia, declaración anual obligatoria en España.
¿Para qué perfil de inversor es adecuado el modelo AT?
El modelo AT cumple propósitos muy diferentes, y esta es una de sus fortalezas.
El inversor en riqueza. Buscas diversificar tu cartera inmobiliaria más allá de los mercados francés o belga, con un activo tangible en una zona turística madura, un retorno regular sin una gestión activa por tu parte y una exposición limitada a riesgos regulatorios individuales. El modelo AT cumple con todos estos requisitos.
El futuro expatriado o jubilado. Planeas mudarte parcial o completamente a España en los próximos cinco a diez años. Adquirir un AT hoy te permite construir una base en la Costa Blanca mientras financias parte de tus gastos inmobiliarios a través de ingresos por alquiler, una transición inmobiliaria gradual y financieramente racional.
La familia buscando una segunda casa. Vacaciones en el Mediterráneo, el sol valenciano, un apartamento que te pertenece y te espera. Y que, en las semanas en que no estás, genera ingresos en lugar de dormir vacío. El modelo AT es la fórmula más exitosa para conciliar el placer personal y el sentido económico.
Preguntas frecuentes sobre los Apartamentos Turísticos en España
No. Esta es la distinción legal central que hay que recordar. Las TAs son establecimientos turísticos clasificados, regidos por un marco específico (en la Comunidad Valenciana, la Ley 15/2018 de Turismo). Las regulaciones sobre los VUTs — moratorias, voto obligatorio en copropiedad, registro de la NRUA — no se aplican a ellos. Su licencia constituye el proyecto inmobiliario y está vinculada al edificio, sin estar sujeta a autorización posterior.
No. Una AT es una propiedad turística: no puede utilizarse como residencia principal o habitual. Su uso está regido por el contrato de gestión, que generalmente prevé ventanas de ocupación personal como vacaciones. Si buscas una residencia principal en España, este es otro tipo de propiedad que necesitas.
Ningún activo inmobiliario es legalmente invulnerable, y sería engañoso hablar de una "garantía absoluta". Sin embargo, lo correcto es que la licencia de un ATT está vinculada al edificio como establecimiento turístico clasificado, no a un propietario individual que podría revocarla. No está sujeto a las moratorias que afectan a los VUT. Esto le da una estabilidad estructuralmente superior a una licencia individual. Sin embargo, con la ayuda de un abogado, comprueba que la clasificación esté registrada en el registro turístico de la comunidad autónoma.
Los datos de mercado 2025–2026 muestran rentabilidades brutas del 5 al 9% anual en la gestión diaria, y hasta el 12% en la intensa temporada de verano para programas bien ubicados. Tras deducir la comisión de gestión (20–35% de los ingresos brutos), los gastos operativos y el IRNR (19% para residentes de la UE), la rentabilidad neta es significativamente menor, pero sigue siendo competitiva. Evita a cualquier vendedor que te presente excelentes proyecciones netas sin detallar estas deducciones.
Sí. No hacemos referencia a toda la oferta del mercado. Cada programa de TA que presentamos está sujeto a un análisis previo: verificación de la licencia turística, auditoría del operador de gestión, examen de los contratos estándar y estimaciones de rendimiento basadas en datos reales. Nuestra misión es presentarte una oportunidad completa, con sus fortalezas y puntos de vigilancia, no convencerte bajo ningún presupuesto.
Nuestra opinión editorial: un producto sólido, siempre que elijas bien
Los "Apartamentos Turísticos" representan hoy uno de los formatos de inversión inmobiliaria mejor posicionados de la Costa Blanca. La convergencia del contexto regulatorio (presión sobre los VUT, escasez de nuevas autorizaciones), la dinámica del mercado (subidas de precios, demanda turística sostenida) y las características intrínsecas del modelo (licencia estructural, gestión delegada, flexibilidad de uso) crea una ventana de oportunidad que los inversores astutos estarían equivocados en ignorar.
Dicho esto, no todos los programas de AT son iguales. La calidad del operador de gestión es el primer factor de éxito o fracaso. Un lugar mediocre nunca será salvado por un folleto precioso. Y un contrato de gestión mal negociado puede convertir una gran oportunidad en una decepción económica.
Por eso existe precisamente MCB Costa Blanca Real Estate: para realizar este trabajo de selección y análisis aguas arriba, y para presentarte solo programas en los que nos invertiríamos. Si quieres descubrir las viviendas AT actualmente disponibles en nuestro mercado —o simplemente profundizar en el tema durante una entrevista sin compromiso— estamos a tu disposición.
¿Estás pensando en invertir en un Apartamento Turístico en la Costa Blanca?
MCB Costa Blanca Real Estate te ofrece un análisis personalizado, gratuito y no vinculante para evaluar si este modelo corresponde a tu proyecto y a tu perfil de activos.
Dominique SANTI
CEO
Publié le 16/06/2026 par
Dominique SANTI
Moratorias, restricciones de copropiedad, registro obligatorio: obtener una licencia de turista individual en España se ha convertido en un camino lleno de obstáculos. Sin embargo, existe una categoría de propiedad que estructural escapa a estas restricciones. Descubre por qué las residencias en TA se han convertido en el activo preferido por inversores internacionales en Costa Blanca.
